Afinal , quais são as principais regras da Lei de Condomínios?

Viver em um conjunto residencial tem suas vantagens, como a segurança e o acesso a áreas de lazer, mas a convivência social exige o respeito a uma espécie de legislação ― a lei de condomínio. Com o estabelecimento do Código Civil, em 2002, ele passou a disponibilizar as principais normativas para essas comunidades.

Através deste artigo você entenderá o que é oficial quando se trata de lei de condomínio. Vamos lá?

LEGISLAÇÕES OFICIAIS PARA CONDOMÍNIOS

Especificamente a lei que regulamenta a vida em condomínios é a Lei 4.591 de 1964, além dessa parte específica essa lei trata também das incorporações imobiliárias.

A partir de 2003 entrou em vigência o Novo Código Civil Brasileiro, que conta com 27 artigos regulamentando a vida em condomínio, assim podemos afirmar que do Artigos 1º ao 27º da lei de 1964, foram derrogados ou seja substituído pelas normas do referido Código.

São os artigos 1314 a 1358 do Código Civil que contemplam as normas dos condomínios.

O Código Civil deve ser considerado o principal documento de consulta. O que não for contemplado por ele, como questões de incorporação imobiliária, precisa ser feito de acordo com a lei de 1964.

Existem também leis estaduais e municipais sobre o tema, a normativa interna de cada condomínio e, acima de tudo, a Constituição Federal, documento soberano, ou seja, nada pode ferir os princípios constitucionais.

NORMAS PARA AS SITUAÇÕES MAIS USUAIS

Na maioria das vezes, o que os síndicos e condôminos querem saber é como lidar com ocorrências frequentes em um condomínio. Os moradores precisam confirmar seus direitos e deveres, e quem gerencia a comunidade deve entender como agir para solucionar conflitos.

Abaixo, listamos as situações mais usuais e o que as normas oficiais dizem a respeito de cada uma delas.

UTILIZAÇÃO DE ÁREAS COMUNS

Em linhas gerais, as principais regras previstas no Código Civil para uso de áreas comuns referem-se a não dar outra finalidade a um espaço (por exemplo: a garagem é para estacionar veículos, não para as crianças brincarem) e não levar pessoas externas para usar esses locais sem que isso seja consensual entre os condôminos.

ASSEMBLEIAS

Assembleia é a reunião dos moradores. Nesse encontro, elege-se um síndico, que pode ou não ser morador e deve ficar responsável pela administração do condomínio por até 2 anos.

É obrigatória a ocorrência de pelo menos uma assembleia anual para prestação de contas, aprovação de orçamentos, eleição/substituição do síndico e alterações no regimento interno do condomínio. Se necessário, outras reuniões podem ser convocadas (assembleias extraordinárias).

É o síndico quem as solicita, mas 1/4 dos condôminos também podem requisitar.

MUDANÇAS E OBRAS

O horário dessas ações deve ser previsto no regimento interno, já que as leis não estabelecem regras oficiais. No geral, mudanças e reformas podem acontecer em horário comercial (segunda a sexta de 8h às 18h e sábado de 8h às 12h/14h). O regimento interno pode estabelecer, ainda, regras complementares, como deslocamento de móveis e materiais pelo elevador de serviço ou a necessidade de avisar previamente sobre uma mudança/obra.

CONVIVÊNCIA COM OS DEMAIS

O convívio com terceiros é o que mais causa dor de cabeça, portanto é de extrema importância que todos os moradores estejam cientes das regras. O Código Civil esclarece que um morador não pode interferir no direito dos outros de usufruírem dos espaços comuns. Assim sendo, piscina e academia, por exemplo, devem ser acessadas livremente por todos. No entanto, áreas como o salão de festas podem ser usadas com exclusividade. Cabe ao regimento interno prever formas de definir um calendário de uso. O silêncio também é importante para a convivência em condomínios. Reclamações sobre barulhos ou música alta vinda do vizinho são muito comuns, e, para lidar com isso, é preciso atentar-se às leis estaduais ou municipais que preveem horários de silêncio nas cidades.

REGRAS ESPECÍFICAS

Qualquer regra não prevista no Código Civil e nas leis 4594/64, estaduais e municipais, pode ser estabelecida em assembleia, desde que não esteja em desacordo com a legislação oficial. O regimento interno do condomínio contendo as regras deve ser registrado em cartório.

Por fim, vale lembrar que os condomínios podem multar quem desrespeita as normas, e o art. 1336 do Código Civil permite cobrar 5 ou 10 vezes o valor da taxa de condomínio, dependendo da gravidade e frequência do ato.

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