Diferentemente de um condomínio comercial, geralmente composto por salas ou conjuntos de escritórios, o síndico de condomínio residencial tem muitos mais aspectos a serem administrados, como piscina, salões de festas e de jogos, quadras esportivas e muitas crianças, o que nem sempre é muito fácil de lidar. Como em uma empresa, a gestão de um condomínio residencial requer muita dedicação, conhecimento em várias áreas e, principalmente, habilidade para obter o melhor desempenho com a maior economia possível.

Para se administrar um condomínio residencial são necessários conhecimentos básicos de contabilidade, legislação condominial e trabalhista, além de noções sobre eletricidade, hidráulica e alvenaria.

É preciso, ainda, estar disposto para atender urgências inesperadas a qualquer hora do dia ou da noite e ter competência para tratar com pessoas, sejam elas condôminos ou funcionários. A facilidade para intermediações de conflitos também é bastante exigida, pois o respeito mútuo e o respeito às normas são questões que devem guiar a gestão do condomínio.

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O quórum em assembleias varia conforme o objetivo da reunião. Alteração de convenção e regimento interno, aprovação de obras e outras situações são debatidas frequentemente. Em suma, cada deliberação possui um quórum específico, o que ainda é objeto de dúvida por parte dos síndicos e moradores. Acompanhe nosso post para saber um pouco mais sobre o tema!

O quórum em assembleias é o número necessário de pessoas com poder para participar de determinada deliberação. O quórum pode se referir ao número mínimo de pessoas para iniciar a reunião, bem como ao número mínimo de pessoas para aprovar uma medida no condomínio.

De acordo com o Código Civil, “os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio”. Um dos sentidos dessa afirmação é que o proprietário de uma unidade possui um voto, o de duas unidades, dois votos, e assim por diante. Em outro sentido, um condômino que possui uma unidade autônoma com área útil maior do que a de outro terá um voto com peso maior em comparação com a outra unidade. Isso porque teríamos frações ideais diferentes. Esse tema deve estar especificado na Convenção de Condomínio para evitar confusões.

O Código Civil brasileiro determina alguns quóruns mínimos para que determinadas decisões sejam aprovadas e aplicadas no condomínio. São elas:

• Aprovação de prestação de contas, aumento da taxa condominial e eleição de síndico precisam de metade dos condôminos ou da fração ideal. Caso não seja atingido tal quórum, em segunda convocação a votação pode ser decidida pela maioria dos presentes.
• Alteração na convenção ou regimento interno do condomínio: exige um quórum maior que 2/3 dos condôminos.

Enfim, é muito importante entender como funciona o quórum em assembleias para que não haja problemas nas deliberações do condomínio.

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Infelizmente, é raro um síndico que não passa pela situação de ter ao menos um morador inadimplente. A falta de pagamento das cotas condominiais se torna um grande problema para todos:

• O empreendimento fica com déficit de verba;
• Os demais moradores têm de pagar a mais;
• O síndico precisa gerenciar essa crise e talvez entrar com uma cobrança judicial.

A inadimplência condominial nada mais é do que o atraso do pagamento de um condômino e é um dos obstáculos mais comuns dentro da administração de condomínios. E para conseguir lidar com este problema e controlá-lo é importante que o síndico saiba quantos condôminos, em média, estão inadimplentes e qual o montante que o condomínio deixa de arrecadar mensalmente. Assim, quando for fazer a previsão orçamentária do condomínio já contará com este valor de inadimplência, evitando a necessidade de cobranças de chamadas extras por falta de orçamento.

Independente da taxa de inadimplentes do condomínio, o segredo é fazer um trabalho de educação e prevenção para que este problema seja raro. Além disso, uma sugestão é notificar os moradores com antecedência por meio de correspondência, e-mail ou mensagem no aplicativo do condomínio avisando sobre o vencimento das mensalidades.

Enfim, de modo geral, a inadimplência em condomínio é um problema que incomoda, mas não é um bicho de sete cabeças. A administradora faz a cobrança amigável e judicial dos condôminos inadimplentes, auxiliando no trabalho do síndico.

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As assembleias são reuniões essenciais e indispensáveis para o bom funcionamento das rotinas dos condomínios em geral. São nestas reuniões que proprietários, moradores e síndico se reúnem para tratar sobre assuntos de interesse comum, tais como gestão das contas, previsão orçamentária e despesas. As deliberações de uma assembleia condominial são soberanas, desse modo, as decisões devem ser acatadas por todos os condôminos, mesmo que estas sejam contrárias aos interesses de alguns.

A preparação da reunião de condomínio é tão importante quanto a execução. Existem uma série de detalhes que o síndico precisa ficar de olho para que tudo saia de acordo com a legislação. Caso contrário, a assembleia pode sofrer impugnação – e tudo o que for decidido na reunião será anulado.

Por causa disso, é necessário prestar muita atenção para que sejam obedecidas todas as regras do Código Civil brasileiro durante a convocação de assembleia. De acordo com o Art. 1.354, a assembleia não poderá ser realizada se todos os condôminos não forem convocados. Ou seja, se um condômino não receber uma notificação prévia sobre o encontro, a assembleia de condomínio não é válida legalmente.

A carta de convocação pode ser enviada por correspondência ou circular através de um sistema de gestão de condomínio. Além disso, é aconselhável expor uma cópia desse documento em uma área de grande circulação, como elevadores, hall de entrada ou portaria.

Toda assembleia de condomínio, seja ela ordinária ou extraordinária, deve ser resumida em uma ata.

Após a reunião do condomínio, é indicado que o síndico ou administradora disponibilize o documento para que os moradores tenham acesso e possam fazer uma conferência. O envio, o seu prazo bem como a necessidade de registro em cartório está estabelecido na convenção do condomínio.

Enfim, esses são apenas alguns dos cuidados que o condomínio deve tomar para evitar problemas futuros. Tomando-se algumas medidas básicas, é possível evitar o transtorno de uma futura anulação da assembleia realizada. ⠀⠀⠀⠀

A administradora VALOR sempre disponibiliza uma equipe para auxiliar nas assembleias presencialmente nos condomínios.

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Sabemos que muitas vezes bate aquela dúvida sobre os serviços ofertados por uma administradora de condomínios. Pensando nisso, hoje resolvemos trazer nesse artigo as principais atividades exercidas por essas empresas. Administração de condomínios: Afinal quais os serviços das administradoras? Vamos lá?

– Suporte financeiro e contábil: a administradora fornece ferramentas para a gestão financeira. A cobrança de taxas condominiais pode ser realizada por meio de boletos que são emitidos pela própria administradora ou através de cartão de crédito. Este suporte é indicado para condomínios horizontais ou verticais, em que o síndico deseja se responsabilizar pela parte operacional. Isto é, estar à frente da contratação de serviços, manutenções, convocações e apoio em assembleias. Também exercer o acompanhamento em situações administrativas como, por exemplo, aplicação de advertências, multas e reclamações;

– Suporte administrativo e jurídico: além do suporte citado acima, aqui se inclui o auxílio da administradora na gestão administrativa do condomínio, como a contratação de serviços, orçamentos, manutenção, apoio em assembleias, multas, etc. Também há a assessoria jurídica (contratos a serem rescindidos, revistos e execução de dívidas, por exemplo);

– Suporte síndico profissional: a contratação do serviço de síndico profissional é bastante comum em condomínios onde não há proprietários moradores, ou seja, são proprietários investidores. Quando não há pessoas interessadas em tornarem-se síndicos, é nomeado um profissional autônomo que trabalhe em parceria com a administradora para fins de transparência no processo. Tudo isso dentro das medidas legais para exercer a função.

E aí gostou de saber sobre os principais serviços ofertados por uma administradora? Aguardamos seu contato para te apresentar uma excelente proposta, a VALOR tem todo uma equipe pronta e especializada para apresentar a melhor opção. Contate-nos

Até logo!

A parte mais essencial e que está diretamente ligada a uma gestão de sucesso é a administração financeira do condomínio. Neste artigo, vamos compartilhar como deve ser feita a análise do orçamento para ter o controle de todas as contas. A primeira medida para entender a situação financeira é analisar o extrato bancário dos últimos doze meses do condomínio. É fazendo esta análise que o síndico tirará conclusões importantes como: qual o fluxo de caixa e quanto se gasta com a contratação de fornecedores. Ela também será fundamental para realizar a previsão orçamentária do condomínio para o próximo ano. É importante também verificar o saldo e o extrato de todas as contas para saber com qual montante estará lidando.

Cuidar das finanças do condomínio é uma tarefa de extrema responsabilidade. Pode-se dizer que quanto maior o condomínio maior a complexidade na administração financeira, pois aumenta o número de pagamentos e recebimentos diários e mensais.

Para manter a saúde financeira, o grande segredo é ter organização. Somado a isso, o síndico deve contar com o auxílio do conselho fiscal do condomínio e/ou administradora. A primeira coisa que o síndico deve saber é onde está o dinheiro do condomínio. O condomínio deve ter uma conta bancária. Esta não deve estar, de forma alguma, no nome do síndico ou algum condômino.

Esta conta bancária pode ser uma conta corrente própria ou uma conta pool. Mas qual a diferença? A conta pool é uma conta bancária aberta com o CNPJ da administradora do condomínio. Por meio desta prática a administradora consegue controlar dezenas ou até centenas de condomínios usando uma conta só. Já com uma conta própria, o condomínio possui uma conta separada com o CNPJ dele.

Se por um lado a conta pool consegue reduzir os gastos com taxas bancárias, por outro a conta própria do condomínio dá mais transparência à administração financeira do condomínio. Pois é possível mostrar a movimentação financeira de maneira detalhada mês a mês e ter um melhor controle dos investimentos e rendimentos do condomínio.

Enfim, essas são algumas medidas para analisar a situação financeira de um condomínio para não ter “dores de cabeça” com a gestão. Nos da VALOR somos especialistas e temos as melhores opção e equipe altamente capacitada para te atender com autoridade no assunto, contate-nos.

Viver em um conjunto residencial tem suas vantagens, como a segurança e o acesso a áreas de lazer, mas a convivência social exige o respeito a uma espécie de legislação ― a lei de condomínio. Com o estabelecimento do Código Civil, em 2002, ele passou a disponibilizar as principais normativas para essas comunidades.

Através deste artigo você entenderá o que é oficial quando se trata de lei de condomínio. Vamos lá?

LEGISLAÇÕES OFICIAIS PARA CONDOMÍNIOS

Especificamente a lei que regulamenta a vida em condomínios é a Lei 4.591 de 1964, além dessa parte específica essa lei trata também das incorporações imobiliárias.

A partir de 2003 entrou em vigência o Novo Código Civil Brasileiro, que conta com 27 artigos regulamentando a vida em condomínio, assim podemos afirmar que do Artigos 1º ao 27º da lei de 1964, foram derrogados ou seja substituído pelas normas do referido Código.

São os artigos 1314 a 1358 do Código Civil que contemplam as normas dos condomínios.

O Código Civil deve ser considerado o principal documento de consulta. O que não for contemplado por ele, como questões de incorporação imobiliária, precisa ser feito de acordo com a lei de 1964.

Existem também leis estaduais e municipais sobre o tema, a normativa interna de cada condomínio e, acima de tudo, a Constituição Federal, documento soberano, ou seja, nada pode ferir os princípios constitucionais.

NORMAS PARA AS SITUAÇÕES MAIS USUAIS

Na maioria das vezes, o que os síndicos e condôminos querem saber é como lidar com ocorrências frequentes em um condomínio. Os moradores precisam confirmar seus direitos e deveres, e quem gerencia a comunidade deve entender como agir para solucionar conflitos.

Abaixo, listamos as situações mais usuais e o que as normas oficiais dizem a respeito de cada uma delas.

UTILIZAÇÃO DE ÁREAS COMUNS

Em linhas gerais, as principais regras previstas no Código Civil para uso de áreas comuns referem-se a não dar outra finalidade a um espaço (por exemplo: a garagem é para estacionar veículos, não para as crianças brincarem) e não levar pessoas externas para usar esses locais sem que isso seja consensual entre os condôminos.

ASSEMBLEIAS

Assembleia é a reunião dos moradores. Nesse encontro, elege-se um síndico, que pode ou não ser morador e deve ficar responsável pela administração do condomínio por até 2 anos.

É obrigatória a ocorrência de pelo menos uma assembleia anual para prestação de contas, aprovação de orçamentos, eleição/substituição do síndico e alterações no regimento interno do condomínio. Se necessário, outras reuniões podem ser convocadas (assembleias extraordinárias).

É o síndico quem as solicita, mas 1/4 dos condôminos também podem requisitar.

MUDANÇAS E OBRAS

O horário dessas ações deve ser previsto no regimento interno, já que as leis não estabelecem regras oficiais. No geral, mudanças e reformas podem acontecer em horário comercial (segunda a sexta de 8h às 18h e sábado de 8h às 12h/14h). O regimento interno pode estabelecer, ainda, regras complementares, como deslocamento de móveis e materiais pelo elevador de serviço ou a necessidade de avisar previamente sobre uma mudança/obra.

CONVIVÊNCIA COM OS DEMAIS

O convívio com terceiros é o que mais causa dor de cabeça, portanto é de extrema importância que todos os moradores estejam cientes das regras. O Código Civil esclarece que um morador não pode interferir no direito dos outros de usufruírem dos espaços comuns. Assim sendo, piscina e academia, por exemplo, devem ser acessadas livremente por todos. No entanto, áreas como o salão de festas podem ser usadas com exclusividade. Cabe ao regimento interno prever formas de definir um calendário de uso. O silêncio também é importante para a convivência em condomínios. Reclamações sobre barulhos ou música alta vinda do vizinho são muito comuns, e, para lidar com isso, é preciso atentar-se às leis estaduais ou municipais que preveem horários de silêncio nas cidades.

REGRAS ESPECÍFICAS

Qualquer regra não prevista no Código Civil e nas leis 4594/64, estaduais e municipais, pode ser estabelecida em assembleia, desde que não esteja em desacordo com a legislação oficial. O regimento interno do condomínio contendo as regras deve ser registrado em cartório.

Por fim, vale lembrar que os condomínios podem multar quem desrespeita as normas, e o art. 1336 do Código Civil permite cobrar 5 ou 10 vezes o valor da taxa de condomínio, dependendo da gravidade e frequência do ato.

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