ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS: A ADMINISTRADORA COMO SÍNDICO: É POSSÍVEL?

Muitas vezes surge a dúvida se uma administradora pode atuar como síndico em um condomínio. Com base nisso, preparamos esse artigo para você entender um pouco mais sobre esse assunto.

Por lei, todo condomínio deve ter um síndico, responsável legal pelo condomínio, eleito por assembleia de condôminos.

É o disposto no art. 1.347 do Código Civil:

“A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”

Quando nenhuma pessoa se habilita para exercer a função, o condomínio poderá recorrer à contratação de uma administradora ou de um síndico profissional.

Enfim, é possível ter uma administradora como síndico pois não há legislação que impeça. Porém, é preciso consultar as leis internas do condomínio para ver se não há qualquer proibição nelas.

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A ata da assembleia é um item fundamental e que merece atenção do síndico. É o documento que reúne todas as decisões tomadas na reunião e que comprova o que foi decidido. Mas ao contrário do que muitos pensam, a sua redação é feita pelo secretário que é eleito no início da assembleia.

Na verdade, não existe um modelo padrão de ata. Por se tratar de uma narrativa do que acontece na reunião, ela deve ser clara e objetiva, devendo-se evitar narrativas longas, sem esquecer de registrar tudo o que foi decidido, enumerando o quórum de cada deliberação (principalmente os temas polêmicos).

A ata de condomínio deve conter:

• Nome do condomínio;
• O tipo de assembleia (extraordinária ou ordinária);
• Data, hora, local;
• Nomes do presidente e do secretário de mesa;
• Lista de todos os presentes na reunião;
• Lista de pautas a serem tratadas;
• Resumo das decisões tomadas em assembleia;
• Informar se há quórum presente;
• Folha com assinatura de todos os condôminos presentes no momento;
• Assinatura do presidente e do secretário da mesa.

Após a reunião do condomínio, é indicado que o síndico ou administradora disponibilize o documento para que os moradores tenham acesso e possam fazer uma conferência. O envio, o seu prazo bem como a necessidade de registro em cartório está estabelecido na convenção do condomínio. A VALOR é referência em administração de condomínios e conta com as melhores opções.

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Até a próxima!

Diferentemente de um condomínio comercial, geralmente composto por salas ou conjuntos de escritórios, o síndico de condomínio residencial tem muitos mais aspectos a serem administrados, como piscina, salões de festas e de jogos, quadras esportivas e muitas crianças, o que nem sempre é muito fácil de lidar. Como em uma empresa, a gestão de um condomínio residencial requer muita dedicação, conhecimento em várias áreas e, principalmente, habilidade para obter o melhor desempenho com a maior economia possível.

Para se administrar um condomínio residencial são necessários conhecimentos básicos de contabilidade, legislação condominial e trabalhista, além de noções sobre eletricidade, hidráulica e alvenaria.

É preciso, ainda, estar disposto para atender urgências inesperadas a qualquer hora do dia ou da noite e ter competência para tratar com pessoas, sejam elas condôminos ou funcionários. A facilidade para intermediações de conflitos também é bastante exigida, pois o respeito mútuo e o respeito às normas são questões que devem guiar a gestão do condomínio.

A VALOR    conta com toda competência no ramo e apresenta as melhores opções para administração do condomínio residencial. Contate-nos.

O quórum em assembleias varia conforme o objetivo da reunião. Alteração de convenção e regimento interno, aprovação de obras e outras situações são debatidas frequentemente. Em suma, cada deliberação possui um quórum específico, o que ainda é objeto de dúvida por parte dos síndicos e moradores. Acompanhe nosso post para saber um pouco mais sobre o tema!

O quórum em assembleias é o número necessário de pessoas com poder para participar de determinada deliberação. O quórum pode se referir ao número mínimo de pessoas para iniciar a reunião, bem como ao número mínimo de pessoas para aprovar uma medida no condomínio.

De acordo com o Código Civil, “os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio”. Um dos sentidos dessa afirmação é que o proprietário de uma unidade possui um voto, o de duas unidades, dois votos, e assim por diante. Em outro sentido, um condômino que possui uma unidade autônoma com área útil maior do que a de outro terá um voto com peso maior em comparação com a outra unidade. Isso porque teríamos frações ideais diferentes. Esse tema deve estar especificado na Convenção de Condomínio para evitar confusões.

O Código Civil brasileiro determina alguns quóruns mínimos para que determinadas decisões sejam aprovadas e aplicadas no condomínio. São elas:

• Aprovação de prestação de contas, aumento da taxa condominial e eleição de síndico precisam de metade dos condôminos ou da fração ideal. Caso não seja atingido tal quórum, em segunda convocação a votação pode ser decidida pela maioria dos presentes.
• Alteração na convenção ou regimento interno do condomínio: exige um quórum maior que 2/3 dos condôminos.

Enfim, é muito importante entender como funciona o quórum em assembleias para que não haja problemas nas deliberações do condomínio.

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Infelizmente, é raro um síndico que não passa pela situação de ter ao menos um morador inadimplente. A falta de pagamento das cotas condominiais se torna um grande problema para todos:

• O empreendimento fica com déficit de verba;
• Os demais moradores têm de pagar a mais;
• O síndico precisa gerenciar essa crise e talvez entrar com uma cobrança judicial.

A inadimplência condominial nada mais é do que o atraso do pagamento de um condômino e é um dos obstáculos mais comuns dentro da administração de condomínios. E para conseguir lidar com este problema e controlá-lo é importante que o síndico saiba quantos condôminos, em média, estão inadimplentes e qual o montante que o condomínio deixa de arrecadar mensalmente. Assim, quando for fazer a previsão orçamentária do condomínio já contará com este valor de inadimplência, evitando a necessidade de cobranças de chamadas extras por falta de orçamento.

Independente da taxa de inadimplentes do condomínio, o segredo é fazer um trabalho de educação e prevenção para que este problema seja raro. Além disso, uma sugestão é notificar os moradores com antecedência por meio de correspondência, e-mail ou mensagem no aplicativo do condomínio avisando sobre o vencimento das mensalidades.

Enfim, de modo geral, a inadimplência em condomínio é um problema que incomoda, mas não é um bicho de sete cabeças. A administradora faz a cobrança amigável e judicial dos condôminos inadimplentes, auxiliando no trabalho do síndico.

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As assembleias são reuniões essenciais e indispensáveis para o bom funcionamento das rotinas dos condomínios em geral. São nestas reuniões que proprietários, moradores e síndico se reúnem para tratar sobre assuntos de interesse comum, tais como gestão das contas, previsão orçamentária e despesas. As deliberações de uma assembleia condominial são soberanas, desse modo, as decisões devem ser acatadas por todos os condôminos, mesmo que estas sejam contrárias aos interesses de alguns.

A preparação da reunião de condomínio é tão importante quanto a execução. Existem uma série de detalhes que o síndico precisa ficar de olho para que tudo saia de acordo com a legislação. Caso contrário, a assembleia pode sofrer impugnação – e tudo o que for decidido na reunião será anulado.

Por causa disso, é necessário prestar muita atenção para que sejam obedecidas todas as regras do Código Civil brasileiro durante a convocação de assembleia. De acordo com o Art. 1.354, a assembleia não poderá ser realizada se todos os condôminos não forem convocados. Ou seja, se um condômino não receber uma notificação prévia sobre o encontro, a assembleia de condomínio não é válida legalmente.

A carta de convocação pode ser enviada por correspondência ou circular através de um sistema de gestão de condomínio. Além disso, é aconselhável expor uma cópia desse documento em uma área de grande circulação, como elevadores, hall de entrada ou portaria.

Toda assembleia de condomínio, seja ela ordinária ou extraordinária, deve ser resumida em uma ata.

Após a reunião do condomínio, é indicado que o síndico ou administradora disponibilize o documento para que os moradores tenham acesso e possam fazer uma conferência. O envio, o seu prazo bem como a necessidade de registro em cartório está estabelecido na convenção do condomínio.

Enfim, esses são apenas alguns dos cuidados que o condomínio deve tomar para evitar problemas futuros. Tomando-se algumas medidas básicas, é possível evitar o transtorno de uma futura anulação da assembleia realizada. ⠀⠀⠀⠀

A administradora VALOR sempre disponibiliza uma equipe para auxiliar nas assembleias presencialmente nos condomínios.

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